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限購“松綁”能否挽救樓市低迷?

發布日期:2014-8-15 9:49:08 作者:xqt

信息來源于:http://gzdaily.dayoo.com/html/2014-07/25/content_2699958.htm

    目前影響市場的主要是信貸和心理預期 
  住建部部長陳政高對下半年房地產政策完善提出了三點落實意見:千方百計消化庫存,進一步加強房地產結構調整,完善房地產項目周邊配套設施。有房地產業內人士認為,這一定調已拉開了下半年各地政府調整限購政策的序幕。
  限購
  本來就是階段性政策
  近半年來,國內房地產市場上有關住宅限購令取消或松綁的消息層出不窮。
  翻看2010年10月出臺的多個限購令地方版政策文件時會發現,當年的政策并沒有將住宅限購看作一個長久實施的政策,各地政府不約而同地用“暫時”、“暫停”、“暫定”等字眼,無形中將其定性成一個短暫實施的階段性政策。盡管這是一個大家心照不宣的暫時性調控政策,但“限購令”應持續多久、何時結束、如何退出等問題,卻未在文件中有所體現。
  從當年國務院對房地產調控政策的定調來看,“鞏固房地產市場調控成果,堅決遏制房價過快上漲,促進我市房地產市場平穩健康發展,加快推進住房保障工作”是“限購令”出臺的主要目的。而從2012年下半年開始,各地房價過快上漲的趨勢有所減緩,尤其是在2013年第三季度以后,北上廣深四大一線城市的房價開始呈現出滯漲的行情,成交量更是進入一個分水嶺。踏入2014年,向來堅挺的一線城市也掀起降價潮,一二手房成交量萎縮。
  7月11日,新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作座談會上,對下半年房地產政策完善提出了三點落實意見:千方百計消化庫存,進一步加強房地產結構調整,完善房地產項目周邊配套設施。
  原因
  庫存量大 呼市先“松綁”
  從國內房地產市場近兩年的整體發展情況來看,各地房價的過快上漲已被遏制,住宅市場上的投資需求在遭遇接連打壓后基本銷聲匿跡。
  此前,國家統計局公布2014年6月70大中城市房價數據顯示,70個大中城市中,新建商品房住宅價格環比下降的城市擴大至55個,二手住宅方面價格環比下降的城市也擴大至52個,一二手房價下跌城市雙雙擴大占比過7成。從房價漲幅來看,一二手住宅漲幅收窄,一線城市中環比除北京微漲0.1%外,上海、廣州以及深圳普跌,同比漲幅也縮窄至10%以內。
  庫存壓力也是很多城市意欲松綁的原因。作為首個發文表態松綁限購的城市,呼和浩特的案例值得研究。日前,上海易居房地產研究院對35個城市2013年商品住宅現貨的去庫存化周期研究發現,在35個城市中,排名第一位的是呼和浩特,其屬于去庫存化速度最慢的一類城市。換言之,迫使該城市松綁限購的主要原因是市場上積壓的商品房庫存較高,而實際置業自住需求較低。
  今年以來,更接地氣的分類調控逐漸取代“一刀切”的調控方向,中央的“不刺激,不打壓”態度,無形中增加了地方政府放松限購的可能性。
  類型
  多走曲線 全面“松綁”少
  據不完全統計,現時已有超過15個實行住宅限購令的城市,出現不同程度的限購令松綁跡象。其中,由當地政府部門高調發文宣布取消或調整限購政策的城市僅有呼和浩特和蘇州。而在本周三,海口亦傳出全面放開限購的消息。其他城市如濟南、溫州、武漢、廈門、長春、成都等城市,均表現為“只做不說”,即在實際交易操作上已松綁限購,但官方仍對限購令取消一事不表態或堅稱其為“謠言”。
  而從松綁限購的具體政策來看,主要有以下三種類型。第一種是明確放開某一類或某個區域的住宅商品房的限購政策,但未全面放開限購。如蘇州,90平方米以上住房放開限購,此舉無疑是在放松對改善型置業者的束縛。
  第二種是借由取消或不要求提供住房套數查詢證明以及降低“補稅”限制等措施,變相放松對置業者購房套數的限制,與第一種相比,此類型更趨于全面解除限購,代表城市有呼和浩特、濟南和福州等。
  第三種則是采取“曲線救國”的方法為限購“松綁”,譬如放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式。
  影響
  取消限購≠“救活”樓市
  面對各地政府對松綁住宅限購令的蠢蠢欲動,不難看出其背后的主要動機是希望通過“松綁”限購,救活房地產市場,從而拉動當地經濟。就在上周,《常州日報》在其頭版頭條發文號召市民買房,被輿論抨擊為“最無節操”的救市行為。
  但取消限購是否就意味著救活樓市?是不是只要限購令退出,房地產市場就會呈現出報復式的量價齊升呢?
  從現有的市場數據來看,這種擔憂明顯有些過慮了。以呼和浩特為例,在放開限購的近一個月時間里,該市的商品房成交量和成交價并無明顯上漲。此外,根據中原監測數據顯示,近一個月以來,限購政策松動城市的成交量整體未見明顯起色,僅無錫及廈門6月新建住宅成交面積較前兩個月平均水平有一定增長,但無錫主要由于項目降價以及有新盤集中入市,廈門同樣是由于新盤集中入市。
    顯然,逐步回歸市場實際供求關系的各地樓市,并未出現“大逆轉”,尤其是一些高庫存的二三線城市,市場供應量遠超實際置業需求,建筑產能過剩致使其限購令松綁了也不見得能盤活樓市。除此之外,當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策。合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,限購、限貸、限外等需要明確調整的時間表和進程。

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